MAYIS 2018
SAĞLAM ADIMLAR
İlk büyük konut projesini 18 yıl önce hayata geçiren Ziya Yılmaz henüz 44 yaşında FORBES 100'de 500 milyon dolar servetle yer aldı. Geçen ay Emlak Konut'un iki ihalesini yaklaşık 3 milyar liraya kazanan Yılmaz listedeki yerini sağlamlaştırıyor.
DAP Yapı'nın E5'ten görülebilen İstanbul, Maltepe sahilindeki yönetim binası; şirketin inşa ettiği 108 derece eğimli Burgu Kule, dans eden bir kadın ve erkekten ilham alan Tango Kuleleri ve Hitit sanatının önemli objelerinden İnandık Vazosu'ndan esinlenerek tasarlanan Vazo ile Yelken Kuleleri gibi iddialı olanların yanında oldukça mütevazı kalıyor. Alçak, mavi camlı gösterişsiz bir plaza... DAP Yapı'nın 44 yaşındaki Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz'ın açılışını henüz yaptığı (nisan ayında) ve hala hemen her gece gidip çalışmaların bizzat başında durduğu İstMarina AVM'ye de çok yakın. Her biri çeşitli mimarlık ödülleri alan (örneğin Burgu Kule European Property Awards tarafından "New Hotel Construction" ve "Best New Hotel Construction and Design Turkey" isimli iki ayrı ödül kazandı) ve Yılmaz'ın "kente bir kimlik kazandırması" ile gurur duyduğu kulelerinin çoğu Maltepe-Kartal hattında yükseliyor. Sadece bu bölgedeki yatırımlarının toplamı 4,5 milyar lira. Yılmaz'ın iddialı duruşunu en iyi özetleyen örnek belki de binaları için seçtiğini karşılaştırma ölçütünün, Gaudi eserleri olması. Binalarını, Art Nouveau akımının öncüsü, Batı sanat tarihinin en önemli mimarı eserlerinden, Barcelona'daki La Sagrada Familia Katedrali'nin ünlü mimarı Gaudi'ninkilerle karşılaştırıyor: "Onun eserleri gibi kente değer katan, zenginleştiren, imza niteliğinde binalar tasarlıyoruz."
Kartal'daki İstMarina'ya ise ayrı bir önem atfediyor. Emlak Konut GYO ortaklığıyla yapılan inşaat Anadolu Yakası'nın en büyük karma projesi, DAP'ın da şimdiye kadarki en büyük işi. Emlak Konut GYO raporuna göre hala satışı devam eden İstMarina, 626 milyon 375 bin lira gelirle kurumun 2014'te en fazla gelir getiren projesi oldu. Yılmaz, toplamda 1 milyar dolarlık 'denize sıfır' projede temel kazarken deniz seviyesinin 30 metre altına kadar indiklerini söylüyor. Buradan çıkan toprak ve kaya örneklerini de, diğer inşaatlarından çıkanlar gibi cam fanuslar içinde çalışma odasında tutuyor. "Böyle bir gelenek gibi devam ediyor" diyor koleksiyonunu gösterirken. Rengarenk kayalar odasında güzel bir dekor oluşturuyor. Çalışma masasının üzerinde ise son dönemin çok satan kitaplarından, "Japonların Uzun ve Mutlu Yaşam Sırrı" alt başlığıyla "İKİGAİ" duruyor. Hemen yanında da FORBES'un bu yıl ilk kez kendisinin de yer aldığı zenginler listesinin yayınlandığı mart sayısı yer alıyor. "Listede olmak güzel tabii" diyor, "Ama inşaatçı değil de, sanayici olsak bu kadar görünür olmayı tercih etmezdik herhalde, sessiz sedasız işimizi yapardık."
Ama gayrimenkulde işler sessiz sedasız yürütülmüyor. TRT Haber'de yayınlanan ve Vatan Şaşmaz'ın ölümünün ardından Bekir Aksoy tarafından sunulan "Bir Fikrin mi Var?" isimli yarışma programının da jüri üyeleri arasında yer alması da bu yüzden. Yılmaz, belki Açık Öğretim'de halkla ilişkiler okumasının da etkisiyle rahat ilişki kuran, iletişimi kuvvetli biri. Röportaj verirken arada bir cep telefonunu kontrol edip, çocuklarının fotoğraflarına bakıp gülümserken konuşmaya devam ediyor. Baktıkları iki yaşındaki ikizlerinin oynarken çekilmiş fotoğrafları... Beş çocuğun en küçükleri onlar. Özellikle İstMarina AVM'nin açılış sürecinde Beykoz Konakları'ndaki evine ancak geç saatlerde gidebilmesinin yan etkilerinden biri bu. "Açılış süreçlerinde ve satış ofislerinin ilk kuruluşunda mutlaka işin başında olur, her detayla ilgilenirim" diyor ve ekliyor: "İnşaat şirketleri patron şirketleridir. Dünyanın her yerinde bu böyledir. Bir patron tarafından kurulup onun vizyonu ve gayretiyle büyütülür. Sonraki nesillere de pek kalmaz."
Bu işten kazandığı sermayeyle DAP'ın da başka alanlarda işler yapacağını düşünüyor. Ama buna daha var... Yılmaz'a göre hayatı boyunca "toplam 86 proje" gerçekleştirecek. Daha bu rakamın ancak dörtte birine ulaşmış durumda. "Neden bilmiyorum. Çalışma hayatımın ilk zamanlarından bu yana kafamda beliren rakam bu. Bir sebebi yok. Ama 86 proje yapacağıma inanıyorum" diyor.
Nisan ayında kazandığı Emlak Konut GYO'nun iki ayrı ihalesi bu 86 proje içinde en önemlilerden olacak. DAP Yapı'nın en yakın rakibinden 123 milyon lira daha fazla teklif vererek 1,7 milyar liraya kazandığı Emlak Nişantaşı'ndaki arazi, 26 bin metrekare büyüklüğünde. Burada ticari alanların sınırlı kalacağı, 10 katı geçmeyecek binalardan oluşan bir konut projesi yapmayı planlıyorlar. "Nişantaşı'nın dokusuna uygun, tavan yükseklikleri 3,5 metreyi bulacak evler hayal ediyorum" diyor. Yılmaz, Emlak Konut'un yüzde 40 pay alacağı projeden 1,76 milyar lira ciro bekliyor. DAP Yapı, bu ihaleden sadece bir hafta sonra Çekmeköy'deki 155 bin metrekarelik arsayı da, 1 milyar 111 milyon lira teklif vererek kazandı. Burası Yılmaz'ın çocukluğunun geçtiği yer... "Ailem Çekmeköy, Taşdelenli. Top oynadığım, bisiklete binmeyi öğrendiğim yerler. Her sokağını bilirim" diyor.
Yılmaz, Trabzon doğumlu. Ailesi İstanbul'a göç ettikten sonra Çekmeköy'e yerleşmiş. Küçükken babasının taş ocağında çalışmış. İnşaat İstanbul'daki hemen her Karadenizli aile gibi ana işlerinden biri olmuş. Ama Yılmaz için DAP Yapı'nın miladı, Kağıthane'de yaptığı Şelale Evleri... Denizli'de askerliğini yapıp geldikten sonra 2000 yılının hemen başında, Kağıthane'nin ilk markalı konut projesi olma özelliğini taşıyan Şelale Evleri'ni tamamlamış. "Elimde bir sermaye vardı tabii ama öyle büyük bir para değildi. Daha çok cesaret işiydi. 99 Depremi'nden hemen sonraydı. Kentin bu kadar merkezindeki bir bölgenin geleceğinin çok başka olacağını düşündüm" diye bu işe girme nedenini. Haklı da çıkmış. "Çok çabuk sattık. Satış ofisinin içi ana baba günü oldu" diye yad ediyor, "Çünkü o zamana kadar o bölgede böyle bir proje yapılmamıştı. Sonra dere ıslah edildi, yollar, parklar yapıldı. Kağıthane bambaşka bir yer oldu." Kağıthane'de başka işler de yapan Yılmaz'ın sonraki durağı Ümraniye, Çekmeköy olmuş. "Bu konuda mütevazi değilim. İddialı olmadığım hiçbir işe adım atmam. Proje yaptığımız her bölgeyi geliştirip, bir cazibe merkezi olmasına hizmet ettik" diyor. 2004'te Ümraniye'de Şelale Evleri'nin devamı niteliğinde yaptıkları projelerle Kağıthane'deki başarının tesadüf olmadığını göstermiş. Bu projeyi geliştirdikleri arsanın sahibi ve aydınlatma armatürleri üreten Litpa'nın kurucu ortağı Aydın Işık, "Daha büyük inşaat şirketleriyle de görüşmüştük. Ama Ziya Bey ile frekansımız uyuştu. Çok vizyoner, dinamik, çalışkan biri olarak bizi etkiledi" diyor ve devam ediyor: "Teklifi ne fiyat ne de kat karşılığı olarak çok daha iyi değildi. Ama o dönemde Sancaktepe'de öyle bir proje yoktu. 14 ay gibi kısa bir sürede tamamlayıp teslim etti. Gerçekten güzel bir proje çizip, güzel bir satış ofisi kurdu" diye hatırlıyor o zamanı. "Hız ve çabuk satış" inşaatçıların en sevdiği kelimeler... Yılmaz "konut sektöründe yavaşlama..." diye başlayan cümleleri duyar duymaz koltuğunda şöyle bir doğruluyor.
Son olarak nisan ayında TSKB'nin açıkladığı gayrimenkul raporunda kimi yerlerde fiyatların gerilediğine vurgu yapılıyordu. Satışların yavaşlaması giderek daha sık dile getiriliyor. Dr. Ziya Yılmaz aynı fikirde değil. Konu bu olunca sesi bir perde daha yükseliyor. "Belki bazı mahalleler, arzın yoğun olduğu yerler özelinde böyle birşey söylenebilir ama bu genelleme doğru değil. Hem sektöre zarar veriyor hem de neye göre yapılıyor anlaşabilmiş değilim" diyor. Ardından cep telefonundan kendisine gelen Whatsapp mesajlarını gösteriyor: "Bakın bunlar dün yapılan satışlar. Dün akşam 20:22'de gelen mesaj. Adam Kule'de 356 bin. İzmir Kule'de iki tane 315 bin liralık daire. Validebağ Konakları'nda (Altunizade'de yaptıkları ve satışları yüzde 70 oranında tamamlanan lüks konut projesi) 19 milyon 750 bin lira... İki tane Teras Kule'den... Sadece dünkü satışlar 26 milyon 146 bin lira olmuş." Yılmaz, en kötü yıllarda örneğin darbe teşebbüsünün gerçekleştiği 2016'da 1 milyon 400 bin konut satılarak rekor kırıldığını hatırlatıp 2018'de 1,5 milyon yeni konut satılmasını beklediğini söylüyor. İnşaat sektöründe yüzde 25'lere varan maliyet artışlarına da vurgu yapıyor: "Böyle bir ortamda fiyat gerilemesinden söz edilebilir mi?" Ama şu bir gerçek: Maliyet artışları inşaatçılar için iyi haber değil ve bu artışları fiyatlara tam olarak yansıtamıyorlar. DAP Yapı, şu anda birçok inşaat şirketi gibi mevcut projelerini bir önceki işleriyle finanse ediyor. Yılmaz bunun kendileri açısından hiçbir sorun olmadığını vurguluyor. Başka türlüsünü söylemesi zaten şaşırtıcı olurdu ancak yatırımlarını ertelemeden devam ettirdiği bir gerçek. Emlak Konut'tan aldığı son iki ihale de bunun göstergesi kuşkusuz.
Emlak Konut, DAP'ın iyi ortaklarından. Yılmaz, son iki ihaleye de grup şirketlerinden Elteş İnşaat'la girdi. Eltes, Ali Ağaoğlu'nun eski şirketi. Dr. Ziya Yılmaz, İstMarina ihalesini aldığı Aralık 2012'de Eltes İnşaat'a yüzde 50 ortak olmuştu. Bir açıdan Ağaoğlu'nun, Yılmaz'ın en büyük projesine vesile olduğu söylenebilir. Yılmaz, 2012'de Emlak Konut GYO'nun ihale şartnamesindeki iş yapış metrekaresinin az bir farkla gerisinde kaldıklarını, bu yüzden Ağaoğlu'na teklif götürdüklerini söylüyor: “Gel ya Eltes'i bana sat ya ortak olalım' diye teklif götürdük. Ortak olduk ve ihaleyi aldık." 2015'te Ağaoğlu projeden çekilerek Eltes'teki kalan hisselerini de DAP Yapı'ya sattı.
Dr. Ziya Yılmaz, 2017'yi 1,2 milyar lira ciroyla kapatan şirketinin Emlak Konut'tan aldığı araziler üzerinde en geç 2019 başında inşaata başlayacağını hesaplıyor. Diğer taraftan işler güçlerden fırsat bulursa hayalinde birkaç yıl önce satın aldığı ve şimdilik sadece Akdeniz kıyılarında dolaşabildiği teknesiyle Uzakdoğu'yu da kapsayan daha uzun seyahatler yapmak var. Sonrası... Sonrasını pek de düşündüğü söylenemez. Önündeki büyük projelere ve muhtemelen ömrünün vefa edeceğini düşündüğü 86 projeye odaklanmış durumda. Bundan sonra FORBES 100'de gayrimenkulden yeni zengin girmesinin de zor olduğunu düşünüyor. "Rekabet çok yoğun. Taşlar yerine oturdu ve markalı konut projesi yapan, belli bir finansal büyüklüğe ve güce ulaşmış şirketlerin sayısı iki elin parmakları kadar... Artık piyasada yer edinmek daha da zor" diyor.
Yeni İşler 2017
DAP Yapı için daha çok yeni proje geliştirme dönemi. Dr. Ziya Yılmaz'ı neredeyse İstMarina kadar heyecanlandıran yeni proje Pendik'te. İlçede Polisan'ın da sahibi olan Bitlis Ailesi'ne ait arazide içinde okul ve ofis alanlarının da bulunacağı bir karma proje geliştiriyorlar. "Projenin içinden geçen yol Sabiha Gökçen Havalimanı'na ulaşacak. Biliyorsunuz Atatürk Havalimanı'nın kapanması dolayısıyla kentin merkezindeki en büyük havalimanı olacak. Pendik'i çok önemsiyorum ve geleceğini çok iyi görüyorum" diye anlatıyor. Hedef, inşaatın bu yılsonunda başlaması. Aynı şekilde Maslak ve Beykoz'daki kentsel dönüşüm projelerinde de sona gelinmiş durumda. İstanbul, Ünalan ile izmir ve Çeşme de eklendiğinde toplam 660 bin metrekarelik arsa stokları bulunuyor, İstanbul, Beykoz'da kendisinin de oturduğu Beykoz Konakları'na komşu 100 dönümlük arazi üzerinde bir proje geliştiriyorlar. Maslak'ta ise 18 bin metrekare üzerinde proje geliştirecekler. Burada henüz arazi topluyorlar ama yüzde 50'nin üzerine çıkmışlar. Yılmaz kentsel dönüşüm projelerine el attığına "bin pişman" olduğunu saklamıyor. Tek tek arazi sahipleriyle anlaşmalar yapmanın güçlüğünden ve işlerin çok yavaş ilerlemesinden şikayetçi. Artık belli bir aşamaya gelmiş durumdalar. Yanı tünelin ucunda ışık görünüyor ama yine de "Yatıyorum, kalkıyorum, 'bu işe nasıl girdim' diye hayıflanıyorum" diyor gülerek...
